Somos abogados expertos en Responsabilidad civil por defectos en la construcción
En cualquier reclamación por defectos o vicios constructivos, hablamos de la figura de los agentes de la edificación para atribuir la responsabilidad. Estos son el constructor, el promotor inmobiliario, los arquitectos, el proyectista… Son los profesionales que intervienen en la construcción de la parcela, la finca, el edificio o la vivienda en la cual posteriormente aparecen vicios o desperfectos.
Existen dos regímenes de responsabilidad, la contractual, regulada en el Código Civil, y el régimen especial de responsabilidad por vicios o defectos constructivos de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), que regula específicamente la responsabilidad civil de los agentes de edificación, pudiéndose acumular ambas acciones objetivamente y resolverse en un mismo procedimiento.
El legislador distingue entre tres tipos de vicios, con diferentes plazos de garantía: los defectos estructurales (diez años), los defectos de habitabilidad (3 años), y los defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de la obra (1 año). El plazo de la garantía (es decir, el plazo en que pueden aparecer vicios o defectos) empieza a contar desde que se recibe la obra sin reservas o desde que se subsanan estas. La recepción de la obra es el acto por el cual el constructor, una vez concluida ésta, hace entrega al promotor y éste la acepta. Se produce antes de que el particular compre la obra, durante el proceso de edificación. Se suele confundir la fecha de inicio del cómputo en el momento de compra de la obra, pero no es así.
Y, por otro lado, tenemos el plazo de prescripción de la acción para reclamar. El perjudicado tiene un plazo de dos años para reclamar indemnización o reparación de los daños desde que se produzcan los mismos, entendiéndose éste a partir del momento en que el propietario tuvo o pudo tener conocimiento del daño. El plazo de prescripción se puede interrumpir, a diferencia del de garantía.
El demandante deberá probar la existencia de daños materiales y la aparición de estos antes de que pase el plazo de garantía, y se presumirá una relación de causalidad (excepto en casos fortuitos, de fuerza mayor, actos de terceros o por falta de diligencia del propio perjudicado).
En principio, es una responsabilidad individualizada, es decir, que quien responderá por los daños causados será el agente de edificación que los haya causado. Aun así, la realidad de muchos casos es que no se puede atribuir el daño a una única persona, ya que no se sabe el origen cierto. En estos casos, se establece un régimen de responsabilidad solidaria, en que todos los agentes responden y se puede reclamar la totalidad de los daños a cualquiera de ellos.
Finalmente, por lo que respecta a la legitimación, estarán facultados para reclamar los daños los perjudicados que sean propietarios de la edificación. Y, pasivamente, se podrá reclamar contra los agentes de edificación que la LOE prevea, pero nunca contra los agentes que no estén incluidos en la normativa (ya que es una lista cerrada).
