Somos abogados expertos en Contratos de compraventa y arrendamiento
En el ámbito de la responsabilidad civil contractual, estamos especializados en las reclamaciones derivadas de contratos de compraventa, arrendamientos de obra y prestaciones de servicio. Las controversias que se pueden derivar son tan diversas como tipos de contratos existentes.
En los contratos de compraventa de vivienda o inmueble, el incumplimiento se produce cuando el vendedor no cumple con las condiciones establecidas en el contrato firmado para vender el inmueble, o cuando no cumple con las normas que establecen los requisitos mínimos y básicos de habitabilidad. Y, en la contraparte, cuando el comprador no pague el precio o incumpla ciertas condiciones del contrato.
Los contratos de compraventa de vehículos, en especial los de segunda mano, son los que más litigiosidad generan entre la categoría de bienes muebles.
Las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben de cumplirse a tenor de estos. Quien causa un daño lo debe indemnizar, tanto si existía una relación jurídica previa entre las partes antes de producirse el mismo como si no, es decir, tanto si nos encontramos ante un caso de responsabilidad civil contractual como extracontractual. Vamos a dedicarnos aquí a tratar el primero de los supuestos, en los que existe una relación jurídica o contrato entre las partes.
En los contratos de compraventa, existen diversas acciones a disposición del comprador, cuando aparecen defectos o vicios ocultos de la cosa vendida, en función de su gravedad. Si los defectos son de poca entidad, el comprador podrá optar entre desistir del contrato (redhibitoria), abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio (quanti minoris), a juicio de peritos. Cuando el defecto o vicio en la cosa, hace que lo que se haya entregado sea inhábil para la finalidad por la que se adquirió, podrá resolver el contrato de compraventa junto con la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio del inmueble, y ello con la correspondiente indemnización de daños y perjuicios.
En caso de la existencia de falta de conformidad con la cosa vendida o de vicios ocultos en el vehículo, dependiendo de si el vendedor es un particular o es un profesional, será de aplicación el Código civil o la Ley de consumidores y usuarios, respectivamente. El plazo durante el cual pueden mostrarse defectos que indiquen la falta de conformidad, así como el plazo para el ejercicio de las acciones judiciales en su caso, es más amplio cuando el vendedor es un profesional.
Y, ¿qué podremos reclamar si hemos comprado un vehículo que presenta defectos preexistentes?
- En primer lugar, podemos exigir la resolución del contrato, ello supone para las partes la obligación de restituirse recíprocamente las prestaciones realizadas: el comprador deberá entregar el bien no conforme en el estado en que se encuentre y el vendedor deberá devolver el precio.
- En segundo lugar, la indemnización por daños y perjuicios que se hayan ocasionado, por ejemplo, el coste de las reparaciones que haya tenido que afrontar el comprador para conseguir que funcione correctamente, aunque ello no haya sido posible y el coste del alquiler de un vehículo de sustitución.
En los contratos de arrendamiento de vivienda o local, el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los firmantes de un contrato de arrendamiento legitimará al que sí ha cumplido a exigir el cumplimiento de las obligaciones o a resolver el contrato.
El arrendador tendrá la facultad de resolver el contrato ante la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, interponiendo demanda judicial ejercitando la acción de desahucio por falta de pago. El arrendatario tendrá solo una oportunidad de evitar el desahucio procediendo al pago de lo debido, esto es así porque si se le hubiese requerido extrajudicialmente en plazo y forma, o se hubiese seguido con anterioridad un procedimiento judicial con dicho objeto, no podrá volver a enervar la acción de desahucio.
El pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello, aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.
Con la pandemia del Covid-19, se han multiplicado las alegaciones de la cláusula rebus sic stantibus, que consiste en la alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias.
Por último, en los contratos de arrendamiento de servicio, encontramos un buen ejemplo de que los contratos no pueden ir en contra de la ley, en la reclamación llevada por el despacho en un caso de mal funcionamiento del servicio de alarma contratado por un cliente con una empresa de seguridad.
