El pasado 22 de enero de 2022, en escritura pública de compra-venta otorgada ante notario, nuestro cliente adquirió un inmueble ubicado en la Rambla Prim de la ciudad de Barcelona por 190.000.-€. Cuando se dispuso a realizar obras de reforma se percató de que la antigua propietaria había alterado la volumetría de la vivienda invadiendo un espacio común sin la correspondiente autorización de la comunidad de propietarios. Concretamente había ampliado el espacio de la cocina desplazando de la vertical de la fachada la puerta de acceso al patio de luces comunitario. 

Tarradellas Advocats interpuso demanda contra la antigua propietaria del inmueble en reclamación del importe de 21.603,85.-€ en el que se presupuestaron las tareas necesarias para la modificación de la volumetría de la cocina, devolviendo la puerta de acceso al patio a su ubicación original. Se incluyó en la reclamación el daño estético, pues desplazar el parámetro vertical exterior y adentrarlo a su posición original afectaba el alicatado de la pared, así como el del techo y el mobiliario de esa parte de la cocina, y al no existir azulejos como los que se encontraban colocados, debía modificarse el resto de la cocina.

La antigua propietaria se opuso a la demanda, alegando lo siguiente: que la acción de reclamación por parte de la comunidad estaba prescrita, que en el contrato de arras las partes habían suscrito una cláusula en virtud de la cual “la parte compradora conoce el estado y la calificación urbanística del inmueble y exonera de cualquier responsabilidad que correspondiere al vendedor por saneamiento de vicios ocultos o evicción”, que precisamente por el estado del inmueble el comprador adquirió la vivienda a un precio muy inferior al del valor de tasación de 220.000.-€, que la rebaja del precio de compra era incompatible con la indemnización por daños y perjuicios, y, finalmente, que el importe reclamado era excesivo al reclamarse la reforma íntegra de la cocina.

Como han declarado nuestros tribunales, el contrato de compra-venta en Catalunya viene regulado por la Ley 3/2017 de 15 de febrero, del Libro Sexto del Código Civil de Catalunya, relativo a las obligaciones y contratos, que elimina el régimen de "saneamiento por vicios ocultos" contenido en los artículos 1.474 y siguientes. del Código Civil y lo sustituye por el concepto de "conformidad en el contrato", regulado en los artículos 621-20 y ss. del CCCat, que va más allá de la idea de vicio o defecto e incluye cumplir con lo pactado y otra serie de criterios previstos legalmente.

El vendedor debe responder por las faltas de conformidad y por aquellos defectos que presente el bien vendido que no fueron informados al comprador, con la excepción de las faltas de conformidad y defectos que el comprador conociese, o que no podía razonablemente ignorar en el momento de suscribir el contrato de compraventa, salvo los casos de ocultación dolosa, negligencia grave o garantía expresa de la conformidad.

En caso de incumplimiento de las obligaciones del vendedor, el comprador puede: a) Exigir el cumplimiento específico, de acuerdo con el contrato, que, en el caso del comprador, incluye la reparación, la sustitución del bien no conforme o cualquier otra medida de corrección de la falta de conformidad; b) Suspender el cumplimiento de las respectivas obligaciones; c) Resolver el contrato; d) Reducir el precio, en el caso del comprador; y/o e) Reclamar una indemnización por daños y perjuicios.

En base a dicha normativa, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona ha dictado sentencia. En la medida en que el precio de venta inferior al de tasación no necesariamente debe responder al estado de la vivienda y que la cláusula de exoneración de responsabilidad prevista en el contrato de arras contradice la citada normativa, el Juzgado se centra en determinar si la falta de conformidad reclamada era prevista o fácilmente previsible en el momento de la compra-venta. En este sentido, concluye que “el hecho de que para la comunidad haya prescrito la acción no implica que el comprador deba tener una obra ilegal” y que “no se puede hacer una obra ilegal, sin cumplir ningún requisito y ni siquiera avisar si vendes la vivienda, no teniendo la obligación el comprador de asegurarse de dichos extremos, como si tuviera la obligación de poner en duda todo lo que le venden, debiéndose presumir que lo vendido es legal”. Finalmente, por cuanto se refiere a la procedencia o no de la reforma íntegra de la cocina, expresa que “es evidente lo que dice la parte actora, que no se podría actuar en esos elementos comunitarios sin “romper la cocina” y con afectación estética”.

Así, la sentencia estima la demanda interpuesta y condena a la antigua propietaria a pagar a nuestro cliente el importe de importe de 21.603,85.-€, más intereses de demora y costas procesales.