Som advocats experts en CONTRACTES DE COMPRAVENTA I ARRENDAMENTS
En l’àmbit de la responsabilitat civil contractual, estem especialitzats en les reclamacions derivades de contractes de compravenda, arrendament d’obra i prestacions de servei. Les controvèrsies que se’n poden derivar són tan diverses com els tipus de contractes existents.
Als contractes de compravenda d’habitatge o d’immoble, l’incompliment es produeix quan el venedor no compleix les condicions establertes en el contracte signat per a vendre l’immoble, o quan no compleix amb les normes que estableixen els requisits mínims i bàsics d’habitabilitat. I, d’altra banda, quan el comprador no pagui el preu o incompleixi certes condicions del contracte.
Els contractes de compravenda de vehicles, en especial els de segona mà, són els que més litigiositat generen entre la categoria dels béns mobles.
Les obligacions que naixen dels contractes tenen força de llei entre les parts i s’han de complir d’acord amb aquests. Qui causa un dany l’ha d’indemnitzar, tant si existia una relació jurídica prèvia entre les parts abans de produir-se el mateix, com si no, és a dir, tant si ens trobem davant d’un cas de responsabilitat civil contractual com extracontractual. Ens dedicarem aquí a tractar el primer dels supòsits, en el que existeix una relació jurídica o contracte entre les parts.
En els contractes de compravenda existeixen diverses accions a disposició del comprador, quan apareixen defectes o vicis ocults de la cosa venuda, en funció de la seva gravetat. Si els defectes són de poca entitat, el comprador podrà optar entre desistir del contracte (acció redhibitòria), abonant-se-li les despeses que va pagar, o rebaixar una quantitat proporcional del preu (acció quanti minoris), a judici dels pèrits. Quan el defecte o vici a la cosa, fa que el que s’hagi entregat sigui inhàbil per a la finalitat per la qual es va adquirir, podrà resoldre el contracte de compravenda i sol·licitar la devolució de les quantitats entregades a compte del preu de l’immoble, i també la corresponent indemnització de danys i perjudicis.
En cas de l’existència de falta de conformitat en la cosa venuda o de vicis ocults en el vehicle, depenent de si el venedor és un particular o és un professional, serà d’aplicació el Codi Civil o la Llei de Consumidors i Usuaris, respectivament. El termini durant el qual poden mostrar-se defectes que indiquin la falta de conformitat, així com el termini per a l’exercici de les accions judicials en el seu cas, és més ampli quan el venedor és un professional.
I què podrem reclamar si hem comprat un vehicle que presenta defectes preexistents?
- En primer lloc, podem exigir la resolució del contracte, això suposa, per a les parts, l’obligació de restituir-se recíprocament les prestacions realitzades: el comprador haurà d’entregar el bé no conforme en l’estat en què es trobi i el venedor haurà de tornar el preu.
- En segon lloc, la indemnització per danys i perjudicis que s’hagin ocasionat, per exemple, la despesa de les reparacions a les quals hagi hagut de fer front el comprador per a aconseguir que funcioni correctament, encara que això no hagi estat possible, i el cost del lloguer d’un vehicle de substitució.
Als contractes d’arrendament d’habitatge o local, l’incompliment de les obligacions per part d’un dels signants d’un contracte d’arrendament legitimarà al que sí hagi complert a exigir el compliment de les obligacions o a resoldre el contracte.
L’arrendador tindrà la facultat de resoldre el contracte davant la falta de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament del qual hagi assumit o correspongui a l’arrendatari, interposant demanda judicial exercitant l’acció de desnonament per falta de pagament. L’arrendatari tindrà només una oportunitat d’evitar el desnonament procedint al pagament del degut, això és així perquè si se li hagués requerit extrajudicialment en termini i forma, o s’haguera seguit amb anterioritat un procediment judicial amb aquest objecte, no podrà tornar a enervar l’acció de desnonament.
El pagament total de la renda d’arrendament d’un habitatge, fora de termini i després de presentada la demanda de desnonament, no exclou la possibilitat de la resolució del contracte, i això, encara que la demanda es basi en l’impagament d’una sola mensualitat de renda, sense que l’arrendador vingui obligat al fet que l’arrendatari s’endarrereixi d’ordinari en l’abonament de les rendes periòdiques.
Amb la pandèmia de la Covid-19, s’han multiplicat les al·legacions de la clàusula rebus sic stantibus, que consisteix en l’alteració sobrevinguda i imprevisible de les circumstàncies.
Per últim, en els contractes d’arrendament de servei, trobem un bon exemple que els contractes no poden anar en contra de la llei en la reclamació que va du a terme el despatx en un cas de mal funcionament del servei d’alarma contractat per un client amb una empresa de seguretat.
