Sentència estimatòria en la reclamació de danys i perjudicis per “vicis ocults” en la compra-venda d'un pis

El passat 22 de gener de 2022, en escriptura pública de compravenda atorgada davant de notari, el nostre client va adquirir un immoble ubicat a la Rambla Prim de la ciutat de Barcelona per 190.000.-€. Quan es va disposar a fer obres de reforma es va percatar que l'antiga propietària havia alterat la volumetria de l'habitatge envaint un espai comú sense la corresponent autorització de la comunitat de propietaris. Concretament, havia ampliat l'espai de la cuina desplaçant de la vertical de la façana la porta d'accés al celobert comunitari.

Tarradellas Advocats va interposar demanda contra l'antiga propietària de l'immoble en reclamació de l'import de 21.603,85.-€ en què es van pressupostar les tasques necessàries per a la modificació de la volumetria de la cuina, tornant la porta d'accés al pati a la ubicació original . Es va incloure en la reclamació el dany estètic, ja que desplaçar el paràmetre vertical exterior i endinsar-lo a la seva posició original afectava l'enrajolat de la paret, així com el del sostre i el mobiliari d'aquesta part de la cuina, i en no existir rajoles com les col·locades, s'havia de modificar la resta de la cuina.

L'antiga propietària es va oposar a la demanda, al·legant el següent: que l'acció de reclamació per part de la comunitat estava prescrita, que al contracte d'arres les parts havien subscrit una clàusula en virtut de la qual “la part compradora coneix l'estat i la qualificació urbanística de l'immoble i exonera de qualsevol responsabilitat que correspongués al venedor per sanejament de vicis ocults o evicció”, que precisament per l'estat de l'immoble el comprador va adquirir l'habitatge a un preu molt inferior al del valor de taxació de 220.000.- €, que la rebaixa del preu de compra era incompatible amb la indemnització per danys i perjudicis, i, finalment, que l'import reclamat era excessiu en reclamar-se la reforma íntegra de la cuina.

Com han declarat els nostres tribunals, el contracte de compravenda a Catalunya ve regulat per la Llei 3/2017 de 15 de febrer, del Llibre Sisè del Codi Civil de Catalunya (CCCat), relatiu a les obligacions i contractes, que elimina el règim de "sanejament per vicis ocults" contingut als articles 1.474 i ss. del Codi Civil i el substitueix pel concepte de "conformitat al contracte", regulat en els articles 621-20 i ss. del CCCat, que va més enllà de la idea de vici o defecte i inclou complir amb allò pactat i altres criteris previstos legalment.

El venedor ha de respondre per les faltes de conformitat i per aquells defectes que presenti el bé venut que no van ser informats al comprador, amb l'excepció de les faltes de conformitat i defectes que el comprador conegués, o que no podia raonablement ignorar en el moment de subscriure el contracte de compravenda, llevat dels casos d'ocultació dolosa, negligència greu o garantia expressa de la conformitat.

En cas d'incompliment de les obligacions del venedor, el comprador pot: a) Exigir el compliment específic, d'acord amb el contracte, que, en el cas del comprador, inclou la reparació, la substitució del bé no conforme o qualsevol altra mesura de correcció de la manca de conformitat; b) Suspendre el compliment de les obligacions respectives; c) Resoldre el contracte; d) Reduir el preu, en el cas del comprador; i/o e) Reclamar una indemnització per danys i perjudicis.

En base a aquesta normativa, el Jutjat de Primera Instància núm. 20 de Barcelona ha dictat sentència. En la mesura que el preu de venda inferior al de taxació no necessàriament ha de respondre a l'estat de l'habitatge i que la clàusula d'exoneració de responsabilitat prevista al contracte d'arres contradiu la normativa esmentada, el Jutjat se centra a determinar si la falta de conformitat reclamada era prevista o fàcilment previsible en el moment de la compravenda. En aquest sentit, conclou que “el fet que per a la comunitat hagi prescrit l'acció no implica que el comprador hagi de tenir una obra il·legal” i que “no es pot fer una obra il·legal, sense complir cap requisit i ni tan sols avisar si vens l'habitatge, no tenint l'obligació el comprador d'assegurar-se d'aquests extrems, com si tingués l'obligació de posar en dubte tot allò que li venen, havent de presumir que allò venut és legal”. Finalment, pel que fa a la procedència o no de la reforma íntegra de la cuina, expressa que “és evident el que diu la part actora, que no es podria actuar en aquests elements comunitaris sense “trencar la cuina” i amb afectació estètica ”.

Així, la sentència estima la demanda interposada i condemna l'antiga propietària a pagar al nostre client l'import d'import de 21.603,85 €, més interessos de demora i costes processals.